Bir zamanlar finans piyasalarının en önemli rakamı olan LIBOR, 2023 yılı Haziran ayından sonra tarihe karışacak ve artık kredi fiyatlamasında kullanılmayacak.

2022'den itibaren birçok ipotek kredisi veren kuruluşun değişken faizli kredileri bir endekse, yani SOFR'ye bağlanacak.

SOFR, değişken kredi oranlarını nasıl etkiler? Neden LIBOR yerine SOFR kullanılmalıdır?

Bu yazımızda SOFR'nin tam olarak ne olduğunu ve değişken faiz oranlarının hesaplanmasında hangi temel hususların dikkate alındığını açıklayacağız.

 

Ayarlanabilir Faiz Oranlı İpotek Kredileri (ARM)

Günümüzdeki yüksek faiz oranları göz önüne alındığında, birçok kişi ARM (Ayarlanabilir Faizli İpotekler) olarak da bilinen değişken faizli kredileri tercih ediyor.

"Ayarlanabilir" terimi, faiz oranının kredi geri ödeme yıllarına göre değiştiği anlamına gelir: İlk birkaç yıl için sabit bir faiz oranı üzerinde anlaşmaya varılırken, kalan yıllar için faiz oranı düzenli aralıklarla (genellikle altı ayda bir veya yılda bir) yeniden ayarlanır.

Örneğin, 5/1 ARM, faiz oranının geri ödemenin ilk 5 yılı için sabit olduğu ve bundan sonra her yıl değiştiği anlamına gelir.

Ancak, dalgalı fazda faiz oranı ayarlaması da sınırlandırılır (caps), örneğin 5/1 ARM'yi genellikle üç haneli 2/1/5 rakamı izler.

·2, faiz ayarlaması için başlangıç ​​sınırını ifade eder (başlangıç ​​ayarlama sınırı). İlk 5 yıl için başlangıç ​​faiz oranınız %6 ise, altıncı yıldaki sınır %6 + %2 = %8'i geçemez.

·1, ilk faiz oranı ayarlaması hariç her bir faiz oranı ayarlaması için üst sınırı ifade eder (sonraki ayarlamalar için üst sınır), yani 7. yıldan itibaren her bir faiz oranı ayarlaması için maksimum %1.

·5 rakamı, kredi vadesi boyunca faiz oranı ayarlamalarının üst sınırını ifade eder (ömür boyu ayarlama tavanı), yani faiz oranı 30 yıl boyunca %6 + %5 = %11'i geçemez.

ARM hesaplamaları karmaşık olduğundan, ARM'lere aşina olmayan borçlular genellikle bir çukura düşme eğilimindedir! Bu nedenle, borçluların değişken faiz oranının nasıl hesaplanacağını anlamaları çok önemlidir.

 

Değişken faiz oranının hesaplanmasında SOFR'un temel endişe alanları nelerdir?

5/1 ARM için ilk 5 yıl sabit faiz oranına başlangıç ​​faizi, 6. yılda başlayan faiz oranına ise endeks + marj yöntemiyle hesaplanan tam endeksli faiz oranı denir. Burada marj sabittir ve endeks genellikle 30 günlük ortalama SOFR'dir.

%3 marjla ve cari 30 günlük ortalama SOFR %4,06 olduğunda, 6. yıldaki faiz oranı %7,06 olacaktır.

Bu SOFR endeksi tam olarak nedir? Değişken faizli kredilerin nasıl ortaya çıktığıyla başlayalım.

1960'lı yıllarda Londra'da enflasyon hızla artarken, hiçbir banka sabit faizli uzun vadeli kredi vermek istemiyordu; çünkü enflasyon yükseliyordu ve faiz oranlarında ciddi bir yukarı yönlü risk vardı.

Bu sorunu çözmek için bankalar değişken faizli krediler (ARM) oluşturdular.

Her sıfırlama tarihinde, bireysel sendika üyeleri, sıfırlama oranı için referans olarak kendi borçlanma maliyetlerini toplar ve tahsil edilen faiz oranını fon maliyetini yansıtacak şekilde ayarlar.

Ve bu sıfırlama oranının referansı, sık sık duyduğunuz LIBOR'dur (Londra Bankalararası Faiz Oranı) - bu endeks, geçmişte değişken faiz oranlarının hesaplanmasında defalarca referans alınmıştır.

2008'deki mali krize kadar bazı bankalar, kendi finansman krizlerini örtbas etmek amacıyla daha yüksek kredi faiz oranları teklif etmekten çekiniyorlardı.

Bu, LIBOR'un başlıca zayıflıklarını ortaya koydu: LIBOR, gerçek bir işlem temeli olmaması ve kolayca manipüle edilebilmesi nedeniyle yaygın olarak eleştirildi. O zamandan beri, bankalar arasındaki borçlanma talebi keskin bir şekilde düştü.

LIBOR'un ortadan kalkma riskine yanıt olarak, Federal Rezerv, LIBOR'un yerini alacak yeni bir referans oranı bulmak amacıyla 2014 yılında Alternatif Referans Oranları Komitesi'ni (ARRC) kurdu.

ARRC, üç yıllık çalışmanın ardından Haziran 2017'de resmi olarak Teminatlı Gecelik Finansman Oranı'nı (SOFR) ikame oranı olarak seçti.

SOFR, Hazine destekli repo piyasasındaki gecelik faiz oranına dayandığından kredi riski hemen hemen hiç yoktur; ayrıca işlem fiyatı kullanılarak hesaplandığından manipülasyonu zordur; ayrıca SOFR, fonlama piyasasındaki faiz oranı seviyesini en iyi yansıtabilen, para piyasasında en çok işlem gören türdür.

Bu nedenle 2022 yılından itibaren değişken faizli kredilerin çoğunun fiyatlandırılmasında SOFR standardı kullanılacak.

 

Değişken faizli ipotek kredisi almanın faydaları nelerdir?

ABD Merkez Bankası (Fed) şu anda faiz artırım döngüsünde ve 30 yıllık sabit ipotek faiz oranları yüksek seviyelerde.

Ancak enflasyonda önemli bir düşüş yaşanırsa, Fed faiz indirim sürecine girecek ve ipotek faiz oranları normal seviyelere dönecektir.

Gelecekte piyasa faiz oranları düşerse, borçlular yeniden finansmana gerek kalmadan, ayarlanabilir faiz oranlı kredi seçerek geri ödeme maliyetlerini etkili bir şekilde azaltabilir ve daha düşük faiz oranlarından faydalanabilirler.

Ayrıca, değişken faizli krediler genellikle taahhüt süresi boyunca diğer sabit vadeli kredilere göre daha düşük faiz oranlarına ve nispeten daha düşük aylık peşin ödemelere sahiptir.

Dolayısıyla mevcut durumda değişken faizli kredi iyi bir tercih olacaktır.