Bir zamanlar finansal piyasaların en önemli rakamı olan LIBOR, Haziran 2023'ten sonra tarih sahnesinden silinecek ve artık kredilerin fiyatlandırılmasında kullanılamayacak.

2022'den itibaren, birçok ipotek kredisi veren kuruluşun ayarlanabilir faiz oranlı kredileri bir endekse (SOFR) bağlı olacak.

SOFR değişken kredi faizlerini nasıl etkiliyor?Neden LIBOR yerine SOFR kullanılmalı?

Bu yazıda SOFR'nin tam olarak ne olduğunu ve ayarlanabilir faiz oranlarını hesaplarken dikkat edilmesi gereken ana alanların neler olduğunu açıklayacağız.

 

Ayarlanabilir Faizli Konut Kredileri (ARM)

Mevcut yüksek faiz oranları göz önüne alındığında, birçok kişi ARM (Ayarlanabilir Faizli Mortgage) olarak da bilinen ayarlanabilir faizli kredileri tercih ediyor.

"Ayarlanabilir" terimi, faiz oranının kredinin geri ödendiği yıllar boyunca değiştiği anlamına gelir: İlk birkaç yıl için sabit bir faiz oranı üzerinde anlaşmaya varılırken, geri kalan yıllar için faiz oranı düzenli aralıklarla (genellikle altı ayda bir) yeniden ayarlanır. veya bir yıl).

Örneğin, 5/1 ARM, faiz oranının geri ödemenin ilk 5 yılı için sabit olduğu ve daha sonra her yıl değiştiği anlamına gelir.

Bununla birlikte, dalgalı faz sırasında, faiz oranı ayarlaması da tavanlanmıştır (büyük harfler), örneğin 5/1 ARM'nin ardından genellikle üç haneli 2/1/5 rakamı gelir.

·2, faiz ayarlaması için başlangıç ​​tavanını (başlangıç ​​ayarlama tavanını) ifade eder.İlk 5 yıllık başlangıç ​​faiz oranınız %6 ise altıncı yıldaki tavan %6 + %2 = %8'i geçemez.

·1, ilki dışındaki her faiz oranı ayarlaması için üst sınırı ifade eder (sonraki ayarlamalar için üst sınır), yani 7. yıldan itibaren her faiz oranı ayarlaması için maksimum %1.

·5, kredinin tüm vadesi boyunca faiz oranı ayarlamalarına ilişkin üst limiti ifade eder (ömür boyu ayarlama tavanı), yani faiz oranı 30 yıl boyunca %6 + %5 = %11'i geçemez.

ARM hesaplamaları karmaşık olduğundan, ARM'lere aşina olmayan borçlular genellikle bir deliğe düşme eğilimindedir!Bu nedenle borçluların değişken faiz oranının nasıl hesaplanacağını anlaması çok önemlidir.

 

Dalgalı faiz oranı hesaplanırken SOFR'nin ana endişe alanları nelerdir?

5/1 ARM için ilk 5 yılın sabit faiz oranı başlangıç ​​oranı olarak adlandırılır ve 6. yıldan itibaren başlayan faiz oranı tam endeksli faiz oranıdır ve bu oran endeks + marj ile hesaplanır, burada marj bulunur. sabittir ve endeks genellikle 30 günlük ortalama SOFR'dir.

%3 marj ve mevcut 30 günlük ortalama SOFR %4,06 ile 6. yıldaki faiz oranı %7,06 olacaktır.

Bu SOFR endeksi tam olarak nedir?Ayarlanabilir faizli kredilerin nasıl ortaya çıktığıyla başlayalım.

1960'lı yıllarda Londra'da enflasyon hızla yükselirken, hiçbir banka sabit faizli uzun vadeli kredi vermek istemiyordu çünkü yükselen enflasyonun ortasındaydılar ve faiz oranlarında ciddi bir yukarı yönlü risk vardı.

Bu sorunu çözmek için bankalar ayarlanabilir faizli krediler (ARM'ler) oluşturdu.

Her sıfırlama tarihinde, bireysel sendika üyeleri sıfırlama oranı için referans olarak kendi borçlanma maliyetlerini toplar ve uygulanan faiz oranını fon maliyetini yansıtacak şekilde ayarlar.

Ve bu sıfırlama oranının referansı, sıklıkla adını duyduğunuz LIBOR'dur (Londra Bankalararası Teklif Oranı), geçmişte ayarlanabilir faiz oranları hesaplanırken defalarca referans alınan endekstir.

2008 yılına kadar, mali kriz sırasında, bazı bankalar kendi fonlama krizlerini örtbas etmek için daha yüksek borç verme oranları teklif etme konusunda isteksizdi.

Bu, LIBOR'un temel zayıflıklarını ortaya çıkardı: LIBOR, gerçek bir işlem temeli olmadığı ve kolayca manipüle edilebildiği için geniş çapta eleştirildi.O tarihten bu yana bankalar arası borçlanma talebinde keskin bir düşüş yaşandı.

LIBOR'un ortadan kalkması riskine yanıt olarak Federal Reserve, LIBOR'un yerini alacak yeni bir referans oranı bulmak için 2014 yılında Alternatif Referans Oranları Komitesi'ni (ARRC) kurdu.

Üç yıllık çalışmanın ardından ARRC, Haziran 2017'de resmi olarak Teminatlı Gecelik Finansman Oranını (SOFR) yenileme oranı olarak seçti.

SOFR, Hazine destekli repo piyasasındaki gecelik faiz oranına dayandığı için kredi riski neredeyse yok denecek kadar az;ve işlem fiyatı kullanılarak hesaplanıyor, bu da manipülasyonu zorlaştırıyor;Ayrıca SOFR, para piyasasında en çok işlem gören tür olup, fonlama piyasasındaki faiz oranlarının seviyesini en iyi yansıtabilmektedir.

Bu nedenle, 2022'den itibaren değişken faizli kredilerin çoğunun fiyatlandırılmasında standart olarak SOFR kullanılacak.

 

Ayarlanabilir faiz oranlı konut kredisinin faydaları nelerdir?

Federal Reserve şu anda faiz artırımı sürecinde ve 30 yıllık sabit ipotek faizleri yüksek seviyelerde.

Ancak enflasyonun önemli ölçüde düşmesi durumunda Federal Rezerv faiz indirimi döngüsüne girecek ve ipotek faizleri normal seviyelere dönecek.

Gelecekte piyasa faiz oranları düşerse, borçlular ayarlanabilir faiz oranlı bir kredi seçerek geri ödeme maliyetlerini etkili bir şekilde azaltabilir ve yeniden finansmana gerek kalmadan daha düşük faiz oranlarından yararlanabilirler.

Buna ek olarak, ayarlanabilir faizli krediler taahhüt süresi boyunca diğer sabit vadeli kredilere göre genellikle daha düşük faiz oranlarına ve nispeten daha düşük peşin ödemelere sahiptir.

Dolayısıyla mevcut durumda değişken faizli kredi iyi bir seçim olacaktır.