CES Kredileri Yatırım Amaçlı Mülkleri Finanse Etmek İçin DSCR'yi Nasıl Kullanır?

Gayrimenkul yatırımcıları için Kapalı Uçlu İkinci (CES) Kredi, kişisel gelire güvenmeden, sahibi olmayanların oturduğu mülkleri finanse etmenin benzersiz bir yolunu sunar. Borç Hizmeti Kapsam Oranını kullanarak (DSCR) hak kazanmak için, bu mülk geliri tabanlı krediler kira nakit akışına odaklanır ve bu da onları portföyleri ölçeklendirmek için ideal hale getirir. CES kredilerinin nakit akışı tabanlı kredilendirme için nasıl çalıştığını ve neden bir oyun değiştirici olduklarını inceleyelim.

CES kredisi, genellikle sahibi olmayan kişiler tarafından kullanılan krediler için birincil krediyle birlikte kullanılan, ek çekimlere izin vermeyen sabit vadeli ikinci bir ipotektir. Kişisel gelir kanıtı gerektirebilen geleneksel ikinci ipoteklerin aksine, yatırım amaçlı mülkler için Kapalı Uçlu İkinci Kredi, uygunluğu değerlendirmek için DSCR'den yararlanır. Borç Hizmeti Kapsam Oranı, bir mülkün yıllık kira gelirini, hem birinci hem de ikinci ipotek ödemeleri (ana para, faiz, vergiler, sigorta ve HOA ücretleri) dahil olmak üzere borç yükümlülüklerine göre ölçer. 1,0 veya daha yüksek bir DSCR, mülkün gelirinin borçlarını karşıladığını gösterir ve borç verenler genellikle nakit akışına dayalı krediler için 1,25'i tercih eder.

Kişisel gelir doğrulaması olmayan bu yaklaşım büyük bir çekiciliktir. Yatırımcıların W-2'lere veya vergi beyannamelerine ihtiyacı yoktur; bunun yerine, borç verenler mülkün kira potansiyelini değerlendirir ve bu da CES kredilerinin karmaşık finanslara sahip olanlar için erişilebilir olmasını sağlar. Ayrıca yabancı uyruklular için de kullanılabilirler ve bu da uluslararası yatırımcıların yerel gelir kayıtları olmadan ABD gayrimenkulüne girmelerine olanak tanır. Örneğin, yabancı uyruklu biri, 1.3'lük bir DSCR ile aylık 4.000 dolar kazandıran bir kiralık mülk için CES kredisi alabilir ve kişisel gelir engellerini aşabilir.

Piggyback ok yapıları esnekliği artırır. Kapalı Uçlu İkinci Kredi, peşinatları veya tadilatları karşılayabilir ve ön maliyetleri azaltmak için birinci ipotekle eşleştirilebilir. 500.000$'lık bir kiralık mülkü hedefleyen bir yatırımcıyı düşünün: birinci ipotek %75'i (375.000$) kapsar ve bir CES kredisi kalan %20'yi (100.000$) finanse eder ve geriye sadece %5 peşinat kalır. Bu pRezervİlerideki yatırımlar için likidite.

Ancak, DSCR tabanlı CES kredileri bazı uyarılarla birlikte gelir. İkinci ipoteklerdeki faiz oranları genellikle daha yüksektir ve birleşik kredi-değer (CLTV) oranları %75-85'te sınırlanabilir. Boşluklar veya piyasa değişimleri de gayrimenkul gelir tabanlı kredileri etkileyebilir, bu nedenle yatırımcılar güçlü kira talebini sağlamalıdır. Bu faktörlere rağmen, CES kredileri gibi sahibi olmayanların oturduğu krediler, özellikle kişisel gelir doğrulaması olmaması ve erişilebilirliği artıran yabancı uyruklu seçenekleriyle portföy büyümesi için eşsiz fırsatlar sunar.